纵观2020，物业行业逆势爆发，行业发展得到资本市场和社会各界的认可和赞扬。从资本市场而言，2020全年共新增18家上市物企，为至今上市物企数量最多的年份；从企业发展来说，在资本加持下，物业行业的资源整合节奏加快、智慧化建设投入力度加大并深度参与城市服务，物企不断突破服务边界，不少物业公司在2020年都取得较大进步。

亿翰智库·嘉和家业作为物业行业专业研究机构，为深入了解目前各物业企业2020年的发展情况，以及2021年的发展目标和企业发展规划，特开设#年度专访#栏目，对物业企业高层管理者进行深度访谈，从发展现状、社区运营、未来规划等方面多层次了解物业企业。

本期嘉宾：

合生活科技集团  总裁  夏冠明

前言

合生活科技集团是一家集物业管理、科技服务、社区商业全场景运营及资产运营为一体的科技型、创新型、综合型集团公司。迄今为止，企业提供物业服务的经营管理面积已接近1亿平方米，以优秀的运营能力，为近100万户家庭提供贴心服务。

合生活通过打造社区商业全场景，从传统空间的运营，到创新的运营理念“蚂蚁雄兵”、“城市合伙人”等模式的不断优化升级，提高业主生活品质，实现从家到社区的全覆盖。

一、物业股行情波动--启发合生活铺设全新赛道

2020年，物业企业的上市热情被持续催化，全年共新增18家上市物业企业，远超2019年的新增上市物企数量。并且，全年港股板块内36家上市物业企业平均股价涨幅为20.3%，同期恒生指数跌幅为3.4%。

火热的态势也延续到2021年，伴随着十部委发布利好物业行业的新政策，仅2021年第一周，港股物业公司单周涨幅达10.4%，其中永升生活服务周涨幅高达36.9%。

物业股狂欢的背后，投资者注意到，物业行业长尾效应日益凸显，企业估值分化加剧。头部企业的市值及涨幅不断创新高，而成长型物企则面临上市即破发，估值和市盈率下行的窘境。

夏冠明对上述现象，发表独到且极为理性的见解：物业行业板块内估值出现回调及分化现象，说明整个资本对物业的认知趋于理性化。头部物业企业凭借管理规模、抗风险能力以及品牌发展能力，容易获得资本的追捧；对于成长型物企而言，需要选择真正适合自身发展的战略方向。

基于对行情大环境的这种判断，合生活探索出了一条异于传统物业企业的运营模式：运用科技赋能和运营赋能的方式打造社区经济生态圈，铺设了一条差异化的社区新赛道。

二、融合运营和科技--发力智慧社区建设，提升服务渗透率

物业企业管理的辖区内社区本身拥有巨大的人口流量，对于物业企业来说，伴随着在管面积的增加，能够接受物业增值服务的客户基数也会显著增长，进而产生规模经济效益，促使企业的营业收入及毛利润不断增长。

夏冠明解析了合生活全新的生态型商业模式。夏总提到，合生活目前探索区别于传统服务公司的运营模式上有三个不同：其一是顶层设计不同，传统物业服务主要靠量增长，以规模求效益。合生活则是走生态型增长路线，是一家主打社区运营型企业。其二是经营结构不同，经营范畴异常丰富。目前大多数企业通过科技追求“减员增效”，而合生活科技赋能主要围绕着业主每天所产生的各类需求进行强力变现。其三是发展规划逻辑不同。

合生活提供的社区增值服务区别于传统的物业企业。大多数物业企业透过优质的物业管理及增值服务与客户建立关系进而推广多元化服务，合生活选择用运营赋能和科技赋能建立一个由个人、家庭、社区组成的生态系统。在合生活选择的赛道上，业务结构比例已经异于传统物业服务企业。时下物业服务企业管理费收入和多种经营比例平均为8:2，合生活2020年这一数据比例为5:5，第三年这一数据预计发展成为2:8。

据夏冠明解释，合生活的社区经济运营有两个核心能力，值得成长型及中型物业企业参考：

合生活通过打造生态型运营社区，进行精细化运作，从而形成可持续发展的盈利模式

合生活采用科技赋能围绕业主每天产生的各类需求进行强力变现。

1.赋能社区新生态，增强服务黏性

运营能力上，合生活已打造出一个专属于业主、家庭和社区的生态系统。该生态系统以社区为完整的物理空间，形成专属的私域流量，在社区里做小生态，通过内容传播、社群裂变的方式打通线上线下生态圈。在这个生态系统下，合生活形成了蚂蚁雄兵体系、前置仓体系、社群营销体系。

以蚂蚁雄兵为例，蚂蚁雄兵为合生活线上分销平台，业主注册成为平台蚂蚁之后，分享商品链接给好友，只要好友通过分享的链接下单，用户即可轻松享受收益。在夏冠明看来，蚂蚁雄兵体系让业主不受限制，能够在平台上做自己的交易，这些交易覆盖日常的茶米油盐，也覆盖了二手房、车交易。这种生态运营体系增强了合生活和业主之间的服务黏性，也替企业和业主节省了大量的渠道成本。

2.科技助力运营生态，实现双方共赢

当前，大多数物业企业运用科技赋能进行“减员增效”以降低成本，而合生活则运用科技赋能，一是对后续资本变现能力的控制，二是支撑“蚂蚁雄兵”、“社群营销”等社区运营板块，为运营加持。

一方面，科技赋能给平台上的卖家带来“高提成、快结算”的效果。夏冠明坦言，相比起从供应链端减少中间环节，中间环节的减少无助于减少线上产品的成本，而科技赋能助力成本极大幅度下滑。生鲜作为一种高频刚需产品，切掉农村-供销社-县城-农贸市场-超市-业主家的中间环节，达到高提成的目的。合生活运用科技改进财务监督体系和后台运营，推进“t+0结算体系”落地，加快资金的流动率，解决卖方对资金的担忧问题，达成快结算的效果。

另一方面，合生活打造的增值业务云和金融服务云，经过精准的算法描述客户画像，直接服务于业主的衣食住行。

合生活充分利用物业企业的天然优势，根据社区的天然圈层，融合科技和运营，形成了企业独有的社区经济体系。合生活在社区经济的赛道上，将对标对象瞄准淘宝、亚马逊等，事实上，合生活的很多数据已经超过这些企业，表现出强劲的发展潜力。2020年全年，合生活GMV接近60亿，合生活APP的单用户贡献值接近2400元，这些出色的业绩数据背后，是合生活凭借自身对社区经济的理解，迈出了不一样的步伐，以高标准严要求，重建规则，不断实现自我超越。

三、独到的投拓方式和业态布局方式--提供优质服务

当前，物业企业往往通过同第三方合作以及收并购的方式扩大管理面积规模，实现在管业态多元化。但是，合生活走出了一条不一样的道路。

在提升经营管理面积方面，合生活的对外拓展手段是以输出平台的方式，利用自身技术优势及优异的运营能力，为科技能力较弱的中小物业企业科技赋能以及运营赋能，扩大企业自身经营管理面积及平台增长贡献率。同时，合生活也帮助合作企业加速转型。

夏冠明进一步表示，合生活正在培育自身成为“孵化器”，重点投资孵化具有发展前景的物业上下游企业和社区生活服务类企业，共同打造社区大市场。

在多业态布局方面，合生活把握社区内庞大C端消费者的基础上，重新定义了目标客户群画像，将目标客户群延伸至B端、G端和P端。其中,B端是指为房地产公司提供平台推动房产销售；P端是指同提供民生服务的互联网公司合作，减少中间渠道成本；而G端则是企业成为政府的服务信息提供商，助力政府进行基层治理。

谈及G端时，夏冠明认为，合生活能够帮助政府社会治理实现多网合一，切实提升网格化管理的精细化水平。企业通过自身打造的智慧化数据平台，进行多维度的数据汇总和分析，向政府提供出“数据+技术+分析”的闭环服务，解决政府基层治理中面临的痛点问题。

结语

在数据化时代，物业企业需要将社区商业的价值融合入服务中，将客户满意度作为第一导向。合生活在社区商业经营不断探索，跳出了物业企业的“舒适圈”——以科技和运营“双核驱动”为发展逻辑，建设社区生态，为各类物业企业提供了发展思路和宝贵经验。

未来，合生活将在社区经济这个庞大的市场中，为各端口提供优质服务，帮助物企、政府及社区上下游产业链企业等解决运营及科技上的痛点，并建立生态共融体系，链接多领域优质资源，打造共建、共赢的社区生态圈。