成交量再次大跌,宁波二手房徘徊在牛熊分界线

作者:紫陌 来源:未知 2019-11-19 09:29

成交量再次大跌,宁波二手房徘徊在牛熊分界线

 

11月8日,宁波发布了10月份二手房交易数据,市六区成交4738套,比上月减少1840套,跌幅28%。

这是年内二手房交易量第二次大跌,上一次是8月份,当时跌幅为23%。两次大跌之后,二手房交易量出现了腰斩,10月份的成交量仅相当于7月份的52%。

是什么导致了大跌,这次大跌和8月份的大跌又有什么不同,房价会跟着跌吗?

成交量再次大跌,宁波二手房徘徊在牛熊分界线

 

由于二手房交易是相对比较自由的市场,供应充足,没有限价,因此二手房交易量更能够反映市场的真实情况。今年以来,除了春节期间,其余各月二手房的成交都相当热络,热销期比去年长得多。

真可谓很猛很持久。

回顾今年二手房行情,请参阅老司机上一篇《九月秋风起,宁波楼市真的渐凉了吗?》

应该说,8月份二手房成交的回落,是高峰走向正常的一次回归。去年,宁波二手房交易量超过6.6万套,平均每个月5500套,今年持续8-9千套/月的成交量,显然是不可能一直持续的,回落是早晚的事。

事实上,尽管8月较7月下跌了23%,成交仍然达到6950套,相当不错的成交量;9月继续在8月的基础上小幅微跌至6578套,仍然超过去年月均1000余套之多,市场依然处在牛市之中。

10月的下跌真正可视为一个转折点。成交跌破了5000套,不仅是年内第二低,也低于去年的月均水平。如果说转凉,低于5000套可以视为一个参照。

成交量再次大跌,宁波二手房徘徊在牛熊分界线

 

单凭这一个月的二手房成交数据,要说楼市转凉还比较牵强,因为对比去年10月的数据,今年的成交量是去年的2倍。去年10月份宁波5区二手房成交2300套,虽然今年多了奉化,但奉化只成交了283套,减掉奉化仍然是去年同期的2倍。

说明今年10月比去年10月好过得多。

与此同时,我们看到一手房10月还出现了增长。新房成交5143套,增长5.8%,成交量也超过了二手房,说明楼市并不冷。

要判断趋势的变化,至少需要3个月的走势,比较有把握的是半年。如果把5000套视为牛熊分界线,10月刚刚回落到这条分界线的下方。只有持续在分界线下超过3个月,我们才能说楼市(至少是二手房)进入熊市了。

因此10月的这一跌,最多只是一个趋势的开始而已。

还有可能反复。

成交量再次大跌,宁波二手房徘徊在牛熊分界线

 

按理说二手房应该是走在一手房后面的,如果楼市转熊,首先应该出现的是一手房先跌,量价都是如此。怎么这次二手房冲在了前面呢?

这就必须要说到目前宁波二手房的一个独特现象——价格倒挂。就整体来说,宁波的二手房价格是高于一手房的,而在一个正常市场里,二手房价格应该是要低于新房,正常幅度在10-15%之间。

因为无论是客户喜新厌旧的心态、新房与二手房的产品代差、还是购买二手房需要更高的税费,都要求二手房有相对的价格优势。

但现在恰好相反。

价格倒挂的主要原因是新楼盘限价,表面上看,限价是抑制了开发商博取高利润,但事实上限价保障了楼盘的销售,特别是刺激了投资。如果不限价,可能这些楼盘价格会卖得高一点,但销售不一定有现在火爆,投资客也不一定有现在多。

限价可以说是最好的广告。

但反过来,新楼盘限价对二手房来说可就有点尴尬了,因为客户会优先流向一手房,只有在买不到一手房的情况下,才会考虑二手房。

成交量再次大跌,宁波二手房徘徊在牛熊分界线

 

前不久老司机提到一个数据,今年的二手房成交中,80%是300万以下的房源,300万以上的只占20%。在缩量的情况下,预计300万以上的二手房,成交周期将变得更长。

但我们看到有越来越多的300万以上的房源挂出来,特别是刚交付的楼盘。这些楼盘大多是在2017年及以前销售的,那是这波行情的第二批投资客,现在该到了套现的时候了。

第一批投资客在2016年入场的,但数量很少。第二批投资客和第一批最大的不同,是第一批主要靠自己的眼光,第二批则主要靠跟风。

当初跟风买的,以后也会跟风卖。

除了刚需产品,未来几年大面积高总价的二手房可能面临的环境都不会太友好。一方面这样的房源越来越多,另一方面新开发的楼盘也不少。老司机以前曾判断2021年开始大面积高总价二手房可能会集中出现,现在仍然维持这样的看法。

如果,宁波限房价竞地价的政策得以推广,大面积二手房的涨价空间可能更加不乐观。

投资?还是等明年再说吧。

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本文出自公众号:房产老司机

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